Compromis de vente : les délais et pièges à connaître

Trouver un acquéreur n'est que la première étape d'une vente. Entre l'accord de principe et la remise des clés, le compromis de vente organise plusieurs mois d'un processus encadré, où chaque délai a son importance. Voici comment il se déroule, et les points qui méritent une vigilance particulière.

Ce que fixe le compromis

Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) engage les deux parties sur le prix, le bien et les conditions de la vente. Il est généralement signé chez le notaire ou l'agent immobilier, et fixe une date prévisionnelle pour la signature de l'acte authentique — en pratique souvent trois mois plus tard, le temps que le notaire réunisse les pièces nécessaires.

Le délai de rétractation de l'acquéreur

À compter du lendemain de la remise du compromis signé, l'acquéreur dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier ni à verser d'indemnité. C'est un délai d'ordre public : aucune clause ne peut le réduire. Le vendeur, lui, n'a pas cette faculté une fois le compromis signé — d'où l'importance d'être certain de sa décision avant de signer.

Les conditions suspensives

Le compromis est presque toujours assorti de conditions suspensives, qui protègent l'acquéreur : si elles ne se réalisent pas, la vente tombe sans pénalité pour lui.

• L'obtention du financement, avec un délai type et un taux plafond précisés dans l'acte
• L'absence de servitude d'urbanisme grevant le bien
• Parfois, l'absence de préemption par la commune ou un locataire
• En copropriété, l'absence de procédure en cours contre le syndicat

Le dossier de diagnostics et les documents de copropriété

Le compromis doit être accompagné du dossier de diagnostics techniques et, pour un bien en copropriété, d'un ensemble de documents remis à l'acquéreur (règlement de copropriété, derniers procès-verbaux d'assemblée, situation financière du lot). Un dossier incomplet au moment de la signature peut reporter le point de départ du délai de rétractation — un point souvent mal anticipé.

Entre le compromis et l'acte définitif

Durant ce délai, le notaire de l'acquéreur purge le droit de préemption éventuel, vérifie l'origine de propriété et l'absence d'hypothèque, pendant que l'acquéreur finalise son financement. Un retard de banque est la cause la plus fréquente de report de la signature définitive — mieux vaut le savoir avant de s'engager sur un déménagement ou un nouvel achat.

Que se passe-t-il si l'une des parties se désiste ?

Passé le délai de rétractation, le compromis engage. Si l'acquéreur renonce sans motif légitime lié à une condition suspensive, il perd en général le dépôt de garantie versé à la signature (couramment 5 à 10 % du prix). Si c'est le vendeur qui se rétracte, l'acquéreur peut exiger la vente en justice ou des dommages et intérêts. C'est précisément pour cela que le prix et les conditions doivent être arrêtés avec certitude avant de signer.

Une question sur votre compromis ou votre projet de vente dans le Var ? Être accompagné dans votre vente →